Как покупают риэлторы для себя?

Журнал о недвижимости "Дом за рубежом" задал четыре вопроса генеральному директору компании AlteraDom Эдуарду Граблевскому.

1. Есть ли у вас недвижимость за рубежом? Если да, то как вы считаете, насколько выгодной была ситуация на рынке в тот момент, когда вы ее приобретали? Расскажите о самом запомнившемся эпизоде вашей сделки.

Я покупал виллу в новом комплексе в Ницце в 2004 году. Это было хорошее время для покупки с использованием ипотечного кредита. В то время процентные ставки по кредитам были исторически низкими и составляли 3% при ставке EURIBOR в районе 2%. Даже сегодня, когда ставка рефинансирования Европейского центрального банка составляет 1%, получить ипотечный кредит во Франции под меньше чем 4% будет практически невозможно.

В 2004 году бум на рынке недвижимости уже нарастал, и тогда мне казалось, что я сильно переплачиваю за дом. Три года спустя, когда я решил продавать виллу, цены, по которым я покупал, уже ушли в историю. Я выставил свою виллу на продажу почти за двойную цену и на 20% выше, чем оценивали агенты. Агенты по недвижимости тогда сказали, что мне придется ждать несколько месяцев, что это средняя статистика для Франции и что рынок насыщен недвижимостью. Как сейчас помню, это была пятница. Представьте мое удивление, когда агент перезвонил мне в понедельник и сообщил, что уже есть предложение от покупателя по выставленной мною цене. Я принял предложение, и вилла была продана в тот же день. Для России это может быть и не удивительно, но для Франции это, скорее, исключение, чем правило. Пожалуй, это самый запоминающийся момент в сделке.

2. Если бы вы в ближайшее время планировали купить недвижимость за рубежом, то какой именно момент времени вы бы выбрали для совершения сделки? Какую бы недвижимость приобрели: на первичном рынке, на вторичном, объект из-под залога, другое?

С покупкой можно подождать примерно полгода, но искать нужно начинать прямо сейчас, пока на рынке представлен широкий выбор объектов недвижимости по дисконтным ценам. Думаю, что мировой кризис, или, назовем это проще, коррекция, практически подходит к концу, и в скором времени начнется подъем.

Посмотрите на фондовый рынок стран Запада. С начала года основные западные индексы выросли в среднем на 15%, а в странах BRIC на 50%. Вы знаете, что фондовый рынок всегда являлся ведущим опережающим экономическим индикатором. В английском языке это называется leading indicator. В сущности, фондовый рынок является отображением того, что будет в экономике через 6–8 месяцев. Это своего рода предвестник изменений тренда. Мы видим, что фондовый рынок сейчас поднимается во всем мире, из чего следует, что коррекция закончена, и мы уже на выходе из кризиса.

Ставка рефинансирования Европейского банка сейчас составляет 1% и вряд ли опустится ниже этой отметки. С этой точки зрения получение ипотечного кредита выглядит сейчас достаточно привлекательно. Теперь к вопросу о том, какую недвижимость приобретать. Если рассматривать чисто с экономической точки зрения, то сейчас хорошо приобретать недвижимость на первичном рынке. Как я уже говорил выше, мы находимся на выходе из кризиса, и большинство продавцов на вторичном рынке, те, кто, как говорится, выстоял цунами, продержатся и сейчас. На первичном рынке больше гибкости и возможностей для торговли.

Речь идет не только о прямом понижении цен за недвижимость. Девелоперы идут также на разные уступки, как, например, вместо одного подземного гаража предлагают два. Или вместо одной квартиры на нижнем этаже отдают вам такую же квартиру, но на верхних этажах и за ту же цену. Или соглашаются установить вам кухню бесплатно.

С эстетической точки зрения, конечно же, вторичный рынок предлагает гораздо больше возможностей. Если вы ищете роскошную виллу, к примеру на Кап-Фера в 100 метрах от моря или в каком-нибудь историческом месте, где строительство новых объектов невозможно, тогда у вас просто нет другой альтернативы вторичному рынку.

3. Прокомментируйте, пожалуйста, новый тренд – продажу залоговых объектов.

В США продажа залоговых объектов – тренд отнюдь не новый. Это, скажем так, развитой установившийся рынок, который существует уже давно. Помимо того, что банки сами продают залоговые объекты напрямую, существует большое количество посреднических компаний, которые за незначительную плату в $500 предоставят вам информацию по залоговым объектам, имеющимся в продаже.

Во Франции сформировавшегося рынка продажи залоговой недвижимости как такового нет. Люди сами продают залоговую недвижимость в индивидуальном порядке через агентства недвижимости или напрямую, сами публикуют объявления в Интернете. Либо банки, в которых был взят кредит, сами продают залоговую недвижимость через аффилированные агентства недвижимости.

Во Франции не существует официальной статистики по продаже залоговой недвижимости. Известно только, что в 2008 году было подано порядка 30 тысяч заявлений на получение crédit relais. Это целевой кредит, который предоставляется при обязательном условии продажи существующей недвижимости с предоставлением документов, подтверждающих, что недвижимость выставлена на продажу. Размер кредита определяется разницей между потенциальной продажной ценой и размером долга банку. Так, если, предположим, долг банку составляет €700 тысяч, а недвижимость выставлена на продажу за €1 миллион, то максимум, сколько банк может одолжить, это €300 тысяч. При этом кредитные деньги на руки банк вам не выдает. Вы просто перестаете платить по кредиту, и банк использует выделенный кредит для уплаты ваших месячных кредитных взносов. Crédit relais оформляется на срок до двух лет. Как правило, за это время продавец успевает продать недвижимость и расплатиться с банком.

4. Многие участники рынка отмечают, что сегодня покупатели тратят гораздо больше времени на выбор объекта, чем год назад. С чем это связано?

В моем понимании основная причина очевидна и связана с серьезным перевесом предложения над спросом. Раньше было наоборот, спрос был больше, и потому покупатель торопился купить недвижимость, понимая, что завтра она будет дороже или ее купит уже кто-то другой. Сегодня ситуация кардинально поменялась.

Предложение возросло, а спрос упал. Баланс спроса и предложения, как мы знаем, регулирует цена. Поэтому продавцы вынуждены опускать цены, чтобы привлечь покупателей, а покупатели не торопятся покупать, опасаясь, что цены могут упасть еще ниже. Это – о покупателях, которые ищут дом, скажем так, «для души».

Сейчас на рынке недвижимости мы также наблюдаем все большее число покупателей-инвесторов, которые ищут выгодную, недооцененную, упавшую в цене недвижимость, просматривая и выбирая из огромного числа предложений. На это требуется время, его пока что имеется в изобилии, и торопиться некуда.